近年来，产业地产升温的行业预期，使得产业地产发展愈发炙手可热，然而，如何成功开发和运营产业园一直是运营商甩不开的难题。产业地产运营商，只有深刻领会“聚合、融合、整合、联合”这八个字，并切实执行到位，才能开辟产业地产发展的新方向。“聚合”就是“产业聚合、资金聚合”;“融合”就是“产城融合、制造业与现代服务业融合、企业发展与园区发展融合”;“整合”就是“链条整合、资源整合、升级整合”;“联合”就是“跨界联合、行业联合、政企联合”。
　　
　　在产业园区的开发建设及运用中，“聚合、融合、整合、联合”是产业园运营成功的法宝。只有扎实“聚合”的根基，坚持“融合”的理念，运用“整合”的手段，发挥“联合”的作用，才能获得成功。
　　
　　聚合是根基
　　
　　产业聚合。产业园区的核心问题是产业，所以其运营开发的首要目标是实现产业的聚合，必须坚持以产业链为纽带，聚合产业集群。在园区开发之初，运营商务必做好园区的规划和定位，到底要聚合什么样的产业？这类产业是否适合集群规模化发展？其整合的广度和深度到底怎样？把这些问题分析清楚后，你才能确定你的产业园性质，产业园规模，最终实现产业园定位。
　　
　　资金聚合。从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢。前期，在招大引强或企业抱团成势入驻的过程中，其利润是很微薄的，而且招商周期长。因此，运营商在产业园区开发运营之初，就要清晰自己的盈利模式、创利模式及开发时序和开发周期，从而确定自己的资金聚合手段和方式。通过多种投融资方式和平台，实现资金的聚合，既要解决园区自身建设开发运营的资金需求，又要解决入园企业的资金需求。
　　
　　融合是理念
　　
　　产城融合。现在的产业园区已进入“第四代产业综合体”时期，所谓的“产业综合体”就是产城一体化。现代产业园运营开发必须坚持“产城融合”的理念。形成以产业集群为基础，以产业链为核心，以产业配套为支撑，以生活配套为保障，通过产业聚集，产业发展，致富一方百姓，打造一座城市。
　　
　　制造业与现代服务业融合。以产业为支撑，牢牢把握产业发展的新趋势，坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”。大力发展生产性服务业，合理发展生活性服务业，完善园区服务功能。
　　
　　企业发展与园区发展融合。产业园在开发运营中，要树立产业园与园区企业融合发展的理念。切忌只管招商，不管服务，只管运营商赚钱，不管企业发展。园区务必创造优良的投资环境和搭建完善的帮扶平台，切实解决入园企业的难题，甚至要破解整个产业的发展瓶颈和难题。只有这样担负起产业振兴的大任，才能实现产业的高效整合，从而快速推进招商进程和园区的运营开发。
　　
　　整合是手段
　　
　　链条整合。要保证一个产业园能够成功地进行开发建设，科学配置产业链条是基础。在选择了合适的产业后，再选择目标引入产业涉及的产业环节。既要因地制宜，结合自身发展能力，选择自身适合发展的产业，同时要有目的及计划的对整个产业园区的功能进行划分，以满足目标客户的需求。让园区形成完整的产业链条，通过完整产业链条的打造，让企业节省成本，资源共享，互补发展，抱团发展，集群发展。
　　
　　资源整合。产业地产运营商需要对各类资源进行整合，争取通过建立利益共享机制，构建共同发展的新格局。其整合的范围包括行业协会、政府、金融、科研院校、建筑设计、规划机构及园区周边资源等，充分高效整合各类资源，为我所用，共赢发展。
　　
　　升级整合。企业进入园区不能停留在原有的粗放发展阶段，进入园区也是企业转型升级的一次绝佳机会。园区在选择招商企业时，要拟定入园标准，淘汰那些落后设备和产能，通过产业转型升级，实现产业园的可持续发展。产业升级必须依靠技术进步。园区在开发运营及建设中，就要引进先进的生产技术和设备，并积极整合所有的升级资源，引导企业转型升级，提升效率。
　　
　　联合是支撑
　　
　　政企联合。从参与产业园区建设的各方来看，地方政府对于吸引企业、吸引人才、提高税收及城市形象有很高的诉求;对投资商来说，经济诉求是首要的，但是同时也会兼顾可持续性以及社会效应;运营商对于产业园的价值提升和园区品牌的打造至关重要。虽然上述各方之间有不同的诉求，但大体上不会完全相悖，只不过在不同阶段有所侧重，重要的是大家建立同样的价值体系和目标。总体来说，政企合作是近几年产业园区的主流开发模式，这将更好地发挥政府和企业的优势，也是今后的发展趋势。
　　
　　行业联合。产业园运营开发，行业的资源和力量必不可少。一般在园区建设初期，就要充分高效梳理和整合行业资源，实现行业联合。诸如与行业协会(商会)、产业联盟、科研院校、物流企业等建立良好的合作关系，并作为园区开发运营建设的有效支撑，在行业内塑造影响，从而影响我们的目标客群。
　　
　　跨界联合。随着社会的发展，行业与行业的相互渗透相互融会，已经很难对一个企业或者一个品牌清楚地界定它的“属性”，跨界现在已经成为国际最潮流的字眼。在园区规划中，园区与城市对话，园区建设运营与艺术创作、文化交融、时尚潮流、旅游休闲完全可以结合，并进行跨界联合。园区建设只是赋予了硬件，主题产业园的开发和运营价值在于提供承载发展的空间平台。而产业园与艺术和创意产业跨界融合的交集在于：通过产业在地理空间上的集聚度，形成产业集群价值，提升项目品位，从而构建以创意为核心的上下游产业链。
　　
　　产业园区的核心竞争力在于其提供的服务，而为企业运营提供的专业服务尤为重要，中业慧谷集团旗下园区沿着完善产业生态的方向，不断提升服务能力，形成园区发展内生机制，塑造园区品牌和核心价值，为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。