对产业园区运营服务的思考
来源：未知 日期：2018-04-23 点击：次
“商住产一体化”的模式创新，正在成为引领房地产行业变革的重要力量。“商住产一体化”也对房地产公司提出了更高的要求。
商业有商业的说辞，住宅有住宅的逻辑，而产业地产更有其特殊的规律。不同类型的产业园，有不同的客户，会产生不同的需求，会形成不同的商业模式，会催生不同的运营服务体系；同一类型的产业园区，假如住、商、产的配比不同、园区经营管理的深度不同，也会产生迥异的结果。
根据个人判断，在产业地产“黄金十年”期间，未来的3到5年会面临一轮以上的洗牌，对于那些盲目进入者--只图地价便宜、不考虑产业及人才基础，只注重前期开发，而忽视招商、产业研究及后期运营服务的产业地产商，将会逐渐淡出人们视野，继尔会成为同业投资拓展的对象。
面对未来发展的十字路口，产业地产商将何去何从？个人认为，要研究未来市场的进入策略，要研究政府、研究产业、关注企业的需求，并结合企业需求“对症下药”，打造适合不同类型企业的产品线，积累适合各产品的招商渠道和客户群体，建立并提供有针对性的服务体系，只有这样才可以“察于未萌、先谋后动、动则必成”；否则，所谓的产业地产商只能是“伪产业地产商”，属于未来迟早要出局的那一部分。
产业园区更是一个企业发展平台。任何企业的发展都不是孤岛，它们既有对生产厂房、研发办公楼、中试实验室、交易市场等生产要素的需求，也有对人才、技术、资金其它生产要素的渴求；既需要与政府沟通的渠道，也需要与同业间的沟通渠道以及市场推广的渠道等。通过这个企业发展的平台，通过更低的进入成本，通过更直接、及时、方便的信息对称渠道，会大大降低创业门槛，缩短企业的成长周期。
另外，对投资开发商来说，园区也是投资开发商寻找投资机会的桥头堡。园区跟住宅、商业最大的不同，就是有一批值得期待的优质项目、优质企业和优秀企业家群体。这些项目、企业和企业家群体是可以做后续深度资源开发的，有些项目和企业是值得投资的项目，并且有可能在短期内获得资本的溢价，如果再有幸进入资本市场的话，更可以获得高的市盈率；企业家群体既是体系内其它高端住宅等产品的有力进入者，也是商业综合体中潜在的消费群体。所以这个桥头堡也是可以对入驻对象做深度开发的平台。
园区运营服务的实践
把园区运营服务摆在公司发展战略以及产业地产链条的何种位置，会在未来形成迥异的做法和造成截然不同的效果，一种是杀鸡取卵，一种是放水养鱼。业内有一些同仁，只是把园区运营作为营销或招商的道具，房子卖完，就“树倒猢狲散”，一方面让团队没有最终的归属感，使这种负能量的传递动摇军心，另一方面对入园企业的承诺没有最终实现。
园区运营服务的价值挖掘
学国企放水养鱼。任何企业首先是一个赢利组织，如何在服务好的同时发掘和丰富产业园区的盈利点，如今对于不少产业地产开发商、运营商乃至一些行业龙头企业来说，依然是一个亟待解决的课题。眼下，不少所谓的业内人士一提及产业地产或工业地产，立即想到华夏幸福、联东U谷、天安数码等一批业内新宠。但从专业的统计口径、从区域产业集聚的业态、从服务体系的打造及实施上，政府主导的园区依然是行业的翘楚。从服务内容上，眼下各路产业地产新秀提出的从几大服务平台到服务体系等，在不少国有园区早已是成功实践；从赢利模式上，无论从一级开发、二级开发、租售经营、配套服务、有偿中价、股权投资等等也早已在这些园区屡见不鲜。而新入的产业地产商为何在服务及经营方面裹足不前呢，说到底，需要学习政府园区模式的“长线思维”，先放水养鱼，再伺机而动，如果根基未稳即竭泽而渔，则这首先不会是一种做强做大这个行业的系统思维，园区拓展的持续性也会出现硬伤。
扬民企机制灵活。尽管国有园区在园区经营服务上积累了有益的经验，但基于体制、机制及效率等各种因素影响，这种服务体系的搭建和盈利模式的实现在各个园区是不均衡的，内容和深度的拓展受实施主体工作专业度、敬业度的影响较大，实施效果与政策资源的聚焦程度、产业资源的集聚程度等无法匹配。而民营园区恰恰可以通过市场化开发主体的机制灵活性、基于利益驱动的敏锐嗅觉，尽可能地兼顾效率和效益的平衡。与政府主导园区相比，民营园区唯一需要扬长避短的地方，即是不要把一个长久的事业短视化，不要把一个宏伟的事业狭隘化，唯其如此，才能保证政府、园区开发商、入园企业乃至园区开发运营团队四位一体的价值趋同，形成利益取向的正相关，最终形成发展中的多赢之举。
园区运营服务的价值挖掘。除了一级土地开发和房产销售之外，与住宅等传统地产行业相比，产业园区在运营服务方面的收入也是一个差异化的亮点，但值得一提的是，这种收益本身首先取决于入园企业的数量和质量，取决于产品本身的适配性，也取决于园区运营服务的能力。如果企业过少，园区运营服务也只能是无源之水、无本之本；相反如果企业多、质量优，则园区运营服务体系则很容易完善，这将加速企业的集聚，缩短企业的成长周期，基于此将提炼出更多更有效的盈利模式。
总体来讲，基于园区的不同阶段，设计不同的模式来实现不同程度的利益诉求：
在开发及销售阶段。通过与政府的谈判，锁定规费的减免、以及基于销售的税收奖励返还，可大大降低开发的成本。
在招商之前。与政府相关部门约定针对引进不同类型企业的引进的奖励机制，可以边招商边收益。如在园区招商运营中引入500强企业、知名企业、企业总部、研发机构的，对运营公司都约定相应的奖励措施。
在后期运营阶段。在租售的配比上，通过销售实现现金流快速平衡的同时，还可以通过资产（写字楼、研发楼、工业厂房、停车位、广告位、食堂、会议室、洽谈室等）的租赁，形成持续稳定的现金流；也可藉此也可吸引一些轻资产的行业龙头企业，形成园区龙头带动效应，既进一步吸引产业链上下游的企业扎堆，也可吸引政府对园区的持续关注、利于品牌园区及项目的申报；同时，随着园区品牌的提升，该部分资产的增值效应明显，溢价突出，未来资产证券化的空间也会更具想象力。
在产业的基础物业管理方面，作为写字楼业态，园区经营板块有相应的盈利空间，而作为工业厂房和研发楼，这种盈利空间相对较小，特别是在项目早期，为了加速新产品去化，大多开发企业多采用放水养鱼的方式，以开发、以营销补贴物业。
在产业服务导入、实现企业发展成果共享方面，可以与政府谈判，约定相应的分享机制。
在通过服务发现企业价值方面，把握股权投资机会，实现园区运营价值最大化。因为园区的运营服务者，可以近距离地了解入园企业的老板为人、企业的团队精神面貌、商业模式、市场占有率等基本面，还可以通过驻区机构或特派员站在中立角度了解企业的一些基础数据，可以较准确地把握对该部分企业的投资机会，再加上经常服务拉近企业经营者与园区的距离，对于优质企业有更多的进入机会和更低的进入价格。当然进入的方式可以多样，如之前所服务机构曾在1994年左右以百余万的租金作价入股一世界500强企业，从2005年左右开始，每年即获得3000多万的分红，现仍在持续分享企业发展成果；作为"创业投资+孵化创新"模式的成功实践，笔者自己主导股权投资两家入园企业，在登陆创业板后分别获得12倍和近6倍的投资收益并成功退出，年化收益率依次超过300%和120%。
在有偿中介方面，企业的发展需要人才、资金、技术、渠道等资源，这些资源包括政府及专业第三方的。这种需求和供给之前的信息不对称，提供了园区服务机构提供中介服务的可能，而服务的专业化程度又无这种服务造就了赢利空间，当然这种可能是建立在一定的企业基数上。
在产业园区配套商务服务方面，如房屋（写字楼及员工公寓等）银行，配餐服务，电信及网络运营分成、电费代收代缴差额收益、车辆租赁、绿值租摆、票务酒店代订等公共秘书服务、有偿共性培训或团队拓展等也可根据企业的实际需求加以开发。
另外，随着产业园区发展成熟，企业入驻数量的增加，会衍生出其它一些赢利模式，如区间道路的冠名、楼宇的冠名、园区共性活动（如体育比赛等）的冠名等。
当然，随着新一代信息技术的应用、电子商务等的普及，园区运营服务的赢利模式势必发生新的甚至是革命性的变化，这就要求园区运营的实践者能够与时俱进。但是，万变不离其“踪”，园区运营服务的“本”在服务，唯有通过服务让企业接收了，让政府满意了，参与最终的“分钱”游戏才有顺势而为的可能。
总之，产业园区运营是投资开发商价值最大化长久机制，是政府事务外包的有效手段，是企业发展环境的清道夫，未来也是产业地产发展优劣的分水岭。选择园区运营，就是选择了一条现实的竞争策略和有意义的发展路径。
