在地方政府推动地区经济社会发展过程中，国企发挥着主力军的作用，从“三通一平”的基础设施建设到高大上的“全球招商引智”，都是国企在贡献力量。当前，全球经济增长缓慢，国内经济面临下行压力，要在下一个五年更好的推动经济增长和民生改善，做好国资国企“十四五”规划的重要性不言而喻。

笔者在此探讨大都市老城区的地方国资国企如何做好“十四五”规划，以便更好的发挥其在城市更新、社区治理和新兴产业发展过程中的作用。

 

笔者参与编制过上海浦西两个老城区的国资国企十四五规划，发现了老城区国资国企发展共有的一些问题，也观察到一些好的做法，在此拿来分享。

 

问题1 ：“土地财政”见底，物业租金成为“救命稻草”。大都市老城区的开发时间早，到目前，能够用来出售的土地少之又少，多数国企把自持楼宇等自持对外出租，依靠租金维持现金流。

 

问题2：“城市更新”成本高，大都市老城区留存有大量的历史文化遗产，在保护和修缮过程中需要大量资金投入，仅仅依靠门票收入难以覆盖支出，只能依赖政府的财政补贴。

 

问题3：在大都市老城区，新兴产业发展面临土地、人才、产业链等方面的困境，发展楼宇“垂直经济”和“垂直产业链”成为必然选择。这就要求国企的招商人员能够快速转变工作方法、工作理念，从原本的园区招商调整为现在的楼宇招商。

 

固然大都市老城区国资国企面临不少发展问题，但一直在积极探索出路，取得了一些积极成果，笔者在此进行梳理，希望对其他老城区的发展有所启示。

 

建议1：做好从“房东”到“股东”的身份转换。大都市老城区国资国企要主动了解产业发展动态，与入驻楼宇的企业积极沟通，选择合适的企业进行入股，这不仅有利于拓宽盈利渠道，也有利于增强招商的粘性。当然，“股东”身份具有一定风险，可能涉及到国有资产流失，相关部门应该制定鼓励大胆试错的免责政策，让地方国资国企大胆试错。

 

建议2：加强“外联内引”，提高城市更新的治理水平。外部方面，大都市老城区国资国企可以和万科、万达等房地产商开发域内的项目开发，这样既能发挥社会力量的专业化优势，又能在项目合作中提升自身团队的能力。内部方面，大都市老城区国资国企要加快人才队伍建设，提升团队的专业化水平，通过试点职业经理人、开展正向激励等，提高管理层和运营团队的积极性。

 

建议3：紧盯产业前沿，发展优势产业。大都市老城区国资国企大都具有良好的产业资源，但限于招商理念、视野和能力未能及时切换，很多好的招商机会转瞬即逝。招商团队可以在老城区原有产业的基础上，结合最新产业动态，率先建立立区块链产业联盟、区块链中重点实验室、5G示范区等项目，改变以往只提供厂房，而缺乏配套产业生态和组织生态的状况。