走进深圳龙岗区布吉街道甘坑社区，一个风情浓郁、古色古香的客家小镇映入眼帘，别致的凉帽等充满当地特色文化气息的展示品在博物馆里静静地陈列。
　　
　　而未来，在资本的介入下，“甘坑新镇”将在此崛起，周边大量闲置的工业厂房将修缮一新。上述旅游小镇面积将扩大，并将摇身一变为IP文创产业、VR内容等科技产业以及创客的进驻地。
　　
　　近日，第一财经记者跟随中央企业战略新兴产业专题采访小组走访时了解到，“甘坑新镇”是深圳龙岗区政府与华侨城集团今年开始合作的一个城镇化项目。
　　
　　类似“甘坑新镇”这样的特色小镇是经济新常态下推进新型城镇化的重要路径，企业也正将目光投向了这一领域，通过人口导入、产业聚集和土地价值提升等渠道发展特色小镇，参与新型城镇化的开发。
　　
　　文化新镇将在全国各地落地开花
　　
　　华侨城集团公司成立于1985年，迄今为止有30多年的历程。发展到今日，资产规模超过1500亿元，年均销售收入500亿元，成为了一个大型的企业集团。
　　
　　深圳华侨城股份有限公司总裁助理关山介绍：“其中，文化旅游业务是华侨城最具社会影响力的业务。从旅游业务目前的行业地位来看，华侨城在全世界主题公园领域排名第4位，年接待游客3200万人次，累计接待游客量3.4亿人次。这个数字在亚洲排在第1位。”
　　
　　文化旅游业务在华侨城有四个形态：其一是以锦绣中华、世界之窗为代表的静态微缩景观主题公园，其二是以欢乐谷为代表的动态体验式主题公园，其三是以深圳东部华侨城为代表的休闲生态品牌，同时还有以欢乐海岸为代表的都市娱乐目的地。
　　
　　不过，随着华侨城转型升级的加速，其文化旅游业务形态种类将增加。自去年以来，华侨城加快了转型升级的力度，在以“旅游+地产”模式拓展的过程中，发现文化旅游对郊区城镇公共服务提升、人口导入、产业聚集和土地价值提升等方面有巨大的作用，于是形成了更适合于新型城镇化推进的“文化+旅游+城镇化”的模式。
　　
　　今年5月，华侨城和龙岗区政府正式签约，总投资500亿元创建“甘坑新镇”，项目占地约12平方公里，是龙岗区与华侨城集团合作的第一个新型城镇化项目。其后，华侨城与龙岗区还签约了“华侨城国际低碳示范城”项目。
　　
　　为什么华侨城从深圳的东部--龙岗开启发展之路？一个原因是2005年之后，文化产业成为深圳的一个新的支柱产业。同时，深圳发展的中心也在转移。2015年5月，深圳通过了《深圳市实施东进战略行动方案(2016—2020年)》及相关配套方案，确定了深圳今后的发展战略是向东发展。
　　
　　了解到，华侨城也成立了一个文化产业运作平台——华侨城文化集团，其中一个主要任务就是在全国打造文化新镇。
　　
　　未来，华侨城文化集团将以甘坑新镇为基地，与其他企业和机构携手打造5座以上年GDP超100亿元(人民币)的新型城镇、1—2座年GDP超500亿元和1000亿元的城市级产业新镇。
　　
　　创新利用存量土地
　　
　　那么，在打造特色小镇的过程中，如何把当地现有的存量土地发展起来？创新是必不可少的。就以甘坑新镇为例，由于原有的土地属于村集体所有，华侨城需要改变谈判方式，直接和村民谈判。
　　
　　华侨城文化集团总经理胡梅林称：“这个项目跟过去在市场上拿地不一样，过去都是直接摘牌，政府把一个清理好的土地给我们。但这个是我们跟村民谈，村民手上拥有集体用地，包括原来面临被淘汰的几个工业村。”
　　
　　深圳的工业是从“三来一补”开始的。过去，由于这些企业需要的厂房面积大，楼房都是整栋整栋地出租。但是好时光一去不复返。近年来，由于用工成本的大幅上涨，不少利润微薄的企业搬离深圳。此外，技术型企业比例的加大也导致厂房不那么好租了。
　　
　　胡梅林说：“当地传统产业目前面临的最大问题是租金只能租到30元左右，所以根本就无法维系，而且污染非常严重，但周边的新兴产业租金租到80元左右，这个巨大空间迫使村民亟需转型。”
　　
　　改变盈利结构增加收入来源
　　
　　甘坑新镇的项目是通过政府与社会资本以PPP模式合作开发，大力发展新型文化创意产业，尤其是导入和培育具有高科技含量和高艺术水准的原创文化内容产业，形成高端文化创意产业园区，带动“文化+”相关的科技、旅游、商业、生态、农业、教育、家居等现代新型城镇化产业的转型升级和快速发展。
　　
　　那么，这种PPP聚集资金的模式如何持续？中国社科院研究员郭昀认为，小镇的收益来源和资金循环问题非常重要。他说：“如果回收资金有障碍，那么这个小镇，甚至后面将要开发的小镇在延续上就会有一定的难度。”
　　
　　此前该小镇开发企业的盈利模式主要是靠租金，例如旅游商业开发，主要是租给餐饮企业了，但是租金比较低。而且餐饮的一个问题是工作日的晚上和周末游客特别多，其他时候游客少，这就遇到了营收范围的瓶颈问题。
　　
　　华侨城要做的第一件事情就是要改善它的经营结构，进行整体策划。胡梅林说：“一个是扩大它的面积，增加接待游客量，另外是增加周一到周五的内容，未来想把它做成一个文化会展经济体，包括服装、珠宝、文创产业等。同时，结合本土客家凉帽文化，开发自有IP，并将VR产业导入，实现产城游一体化。”
　　
　　挖掘古镇本土文化元素，开发以IP为主导的旅游和文创产业是华侨城文化新镇有别于其它城镇的模式。胡梅林认为，基于建筑观光的小镇开发阶段已经过去，未来将是文化现代化的IP开发运营时代，只有IP才能将千年百年文化与当代生活和审美建立连接。从台北故宫和北京故宫的文创开发经验看，这个趋势是非常明显的。
　　
　　他说：“无论是文化还是科技都已经进入到互动的阶段，纯观赏性的小镇游必然将由互动性的文化活动和生活体验性的小镇生活模式所取代。”