导读：新文件对产业地产的影响...

 

　　近期，民企利好消息不断。

 

　　2023年8月1日，国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》（下称《促进民营经济发展28条》），从促进公平准入、强化要素支持、加强法治保障、优化涉企服务、营造良好氛围等5个方面入手，提出28条促进民企发展的具体措施。这也是继7月19日发布《民营经济31条》后，国家提振民营经济的又一重磅举措。

 

　　新文件来救，自该欢欣鼓舞。但对于长期处于「博弈」矛盾中的民营产业地产商而言，这样的政策，却总感觉少了点久旱逢甘霖的畅快之感。

 

　　正文：

 

　　进退维谷的产业地产

 

　　这两年，各地的产城项目、片区开发项目越来越多被城投公司和国、央企包办，民企则大多退居二线，做起了配套服务。

 

　　在笔者看来，这种现象产生的原因有以下几点：

 

　　1、政府与民营产业地产商根本目标存在差异

 

　　在产业地产行业，政府和地产商的利益诉求截然不同。对政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是产业培育和经济发展。现实中，政府对资产收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，对于好企业、好项目，政府更是不吝其财。而民企搞开发，根本目的是赚钱，想的是如何把房子快速高价租掉，至于产业培育，只是搂草打兔子。

 

　　另一方面，产业培育本身是一个长周期、重资产的行业，与民企「短平快」的商业逻辑背道而驰。

 

　　根本目标的差异导致政企双方经常陷入恶性博弈。一边是政府怒斥企业唯利是图，投机取巧；另一边企业埋怨政府要求苛刻、完全不懂市场经济。这样几乎不可调和的矛盾让政府逐渐把目光从民企身上移开，转而大力支持平台公司和国、央企大规模下场，即便这两年地方债务压力陡增，力度依然没有减弱。

 

　　2、产业地产行业利润越来越薄

 

　　资本都是逐利的。早年，受益于整个地产行业的高利润特质，第一批投身产业地产开发领域的玩家赚得盆满钵满。可如今随着政策收紧，园区开发涉及的资金量越来越大、土地成本越来越高、投资回收期一再拉长，加之近年实体经济低迷，行业严重「内卷」，利润一降再降，曾经的现金奶牛已经沦为「鸡肋」，对企业来说，实在是食之无味，弃之可惜。

 

　　看到这儿，大家不禁要问，既然民企不赚钱，政府平台来做就能赚钱吗？答案是：NO！无论在「北上广深」这样的一线城市，还是某个欠发达省份的边陲小城，投资建园和产业招商都需要天量资金支撑。

 

　　只不过，产业园区作为产业发展的主平台、主阵地，从某种意义上讲是其实一项公共事业。既然是公共事业，地方政府便有责任承担和履行职责；另外，对政府来说，做园区除了要算眼前的经济账，更要算投资背后的「政治账」。很多项目虽然资金上有亏损，但因此带来的政治效益、经济效益和社会效益，却是投再多钱也买不来的。

 

　　3、民营企业陷入「资金荒」

 

　　利润薄是真的，企业也确实没钱了。

 

　　随着房地产政策缩紧，踩着高杠杆疯狂扩张的巨头们纷纷跌落神坛，资金链断裂问题频现，根本拿不出钱投资扩张；至于那些中小开发商，哪怕在行情最好的时候，也对产城这样的极重资产项目避之不及。至于合作开发......在产业地产最火的年代，强强联合是常态，可现在的情形，尤其是很多企业出现流动性困难后，合作的风险已经非常高。

 

　　即便最终顺利合作，由于利润压缩，项目净利润摊薄至5%以下，僧多粥少，仅有的几个点的净利润也没法分配。所以，无论从哪个方面考虑，产业地产商确实也拿不出这么多钱来。

 

　　4、政府与民营园区「不对等」的竞争

 

　　政府园区与民营园区存在天然的「不对等」，而且这种「不对等」是全方位的。比如，政府园区可选的地块、所能提供的政策、资金、订单、拥有的渠道、特许经营权等稀缺资源，都不是民营能够望其项背的。

 

　　举个例子，企业入驻政府园区，评审后能享受（公共政策外的）租金补贴，而入驻民营园区只能按市场价缴纳租金。如果你是企业老板，你会怎么选？因此，站在民营园区的角度，除非你有极为独特的资源，能够与政府园区形成差异化竞争，否则只能退而求其次，陷入低层次的「内卷」招商中。

 

　　5、政府「内卷式」招商波及民营园区

 

　　各地开始「抢商」。传统的坐商、等商已经过时，产业链招商、资本招商、政策招商、场景招商等手段层出不穷，政府领导、各部门一把手更是亲临招商一线，面见客商、洽谈项目、协调问题。手握一流资源的政府尚且招不到商，更何况赤膊上阵的民营园区。点我了解，园区多渠道拓客

 

　　《促进民营经济发展28条》中的产业地产机会

 

　　《民营经济31条》和《促进民营经济发展28条》是在当前就业严峻、增长乏力、国民信心不足的背景下，国家针对企业发展过程中的急难愁盼问题给出的针对性良方。

 

　　政策内容很多，笔者侧重于产业地产角度，和大家总结几条关键性内容。

 

　　1、民企参与REITs任重道远

 

　　原文：扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。

 

　　解读：国家已经不是第一次发声支持民营企业发行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份，国家发改委曾三度发声，支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。而在今年3月，招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四单园区REITs扩募方案正式获批，使基础设施REITs常态化发行又向前迈了一大步。而此次国家再次提及，或与民企参与积极性不高有关，这也从侧面说明民企申报REITs确实面临较大困难。毕竟，迄今为止，市面上也只有东久新经济REIT（508088）一单纯民营背景产业园REITs。

 

　　在笔者看来，目前，民企发行REITs有三大难点。

 

　　一是要满足资产合规性，根据要求，发行REITs需要满足资产收益率要求、资产要合规、权属要清晰、资产范围要明确，这些要求对民营园区来说本身就很难达到；

 

　　二是企业目的要纯粹，众所周知，最早推行REITs的初衷是给政府和城投公司「化债」，可民企是逐利的，一旦全面放开，通过REITs退出、提桶跑路的绝不在少数，REITs成了企业解套的工具，这与政府希望企业募资返投的想法背道而驰；

 

　　三是企业要有意愿，从企业的角度看，能够满足发行上市条件的，都是企业的核心资产，只要不是非常缺钱，企业未必愿意拿出来与投资人分享利润。

 

　　而以上三点，除了第一点是可以通过调整REITs项目收益和规模要求来改变，其余两项都不是政策层面所能决定的。

 

　　不过话说回来，民企参与REITs，一定是有市场空间的。

 

　　一是「236号文」调整了公募REITs项目收益和规模要求，一定程度上让更多民企进入成为了可能；

 

　　二是随着市场常态化发行的推进，尤其是东久新经济REIT的发行，让许多问题有了先例可循，民企涉及的不少问题可以迎刃而解；

 

　　三是公募REITs是持有型物业为主，核心在于长期运营，这也与未来园区的基本逻辑相符合。

 

　　总之，笔者很希望看到民营园区公募REITs能够快速发展，但短期来看，可能只有最优质的的核心资产才有独立发行的可能。当然，对很多民企来说，找到国资「搭子」，把现有资产装到国资的REITs包中一起发行，也不失为一种好的选择。帮你打理好每平米资产，点击了解

 

　　2、「退楼入园」或成趋势

 

　　原文：提升民营企业在产业链供应链关键环节的供应能力，在全国县域范围内培育一批中小企业特色产业集群。

 

　　产业集群需要园区来承载。

 

　　首先，可以预见，政府将引导更多企业入园（政府园区）。因为以前政府园区要求较高，一般中小企业进不去，只能分散在民营园区和写字楼中。但在培育中小企业特色产业集群的背景下，政府的首要工作便是引导链上企业入政府园区发展。

 

　　一方面，政府可以通过园区把产业资源掌握在自己手中，便于统筹协调，形成产业合力；另一方面，借助政府园区完善的政策环境、金融环境、产业环境、功能配套，能为企业提供专业的研发环境与产业服务，帮助企业降本增效，从而快速壮大产业集群。而为了引导企业入园，政府也可能采取资金奖励政策、租金补贴政策、用地政策等相关措施。

 

　　其次，「专精特新」企业的重要性在提升。笔者认为，

 

　　头部企业和头部人才对一个区域的影响力巨大。而在县域经济为主的中小企业集群，尤其要重视以「专精特新」企业为代表的细分领域企业和人才。

 

　　因为在中小产业集聚空间内，「专精特新」企业往往扮演着大企业的引领角色，一方面，「专精特新」企业能够与其他中小企业形成相互支持，共同进步；另一方面，集群空间的邻近性也微创新提供了可能，更易激发新思维、新方法。而当他们成长为行业领军企业（或独角兽）之后，继而发生进一步的创新扩散和资源外溢，从而带动更多的「专精特新」企业诞生。

 

　　3、企业的投资机会就是园区的招商机会

 

　　原文：推动平台经济健康发展，持续推出平台企业「绿灯」投资案例

 

　　解读：自2020年12月中央政治局会议首提「强化反垄断和防止资本无序扩张」后，如何实现资本与平台经济健康发展便成了社会的热门话题。

 

　　「绿灯」一词最早出现在去年3月的国务院金融稳定发展委员会专题会议上，会议提出，「红灯、绿灯都要设置好，促进平台经济平稳健康发展，提高国际竞争力」；

 

　　7月，中共中央政治局会议提到平台经济的发展问题，指出要推动平台经济规范健康持续发展，对平台经济实施常态化监管，集中推出一批「绿灯」投资案例；

 

　　11月，国家发改委印发《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》提出，在防止资本无序扩张的前提下设立「红绿灯」，推出一批「绿灯」投资案例。

 

　　一个月后，2022年12月26日，嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）获批，成为资本市场首个大型平台企业「绿灯」投资案例。

 

　　以上不难看出，过去我们说设置「红绿灯」，但往往看到的多是红灯，现在提出推出绿灯案例，其实是给民营经济松绑。而平台企业的投资机会，如在人工智能、云计算、区块链、物联网等领域，往往是产业园区的招商机会。点我了解，智慧园区数智招商方案

 

　　4、企业可整体拿多宗土地或混合用地

 

　　原文：适应民营中小微企业用地需求，探索实行产业链供地，对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。

 

　　解读：规模小、分布散，是制约地方经济高质量发展的重要因素。近几年，许多省份（城市）都在探索产业链精准供地。如广州围绕现代产业集群进行「靶向供地」；海南、重庆等地提出实施产业链供地、提高产业链项目供地效率等。

 

　　在笔者看来，产业链供地大体有三种形式，一是产业链关键环节、核心项目涉及的多宗土地整体供应（相同性质）；二是企业涉及的多宗土地混合供应（不同性质）；三是上、下游产业链项目的关联供应（多家企业）。

 

　　推出产业链供地的意义，首先在于简化流程，一家企业涉及的多宗土地可以一起供应；二是创新形式，为企业混合用地提供了参考；三是联合拿地，以前都是一家独大，大企业拿地建园，再租给链上企业，现在大家可以一起拿地，分享利润。

 

　　但话说回来，政策的初衷是好的，通过土地整体供应，把产业链上的企业集中在一片区域。但事实上真正的优质企业单独拿地也不是什么问题，既然如此，有什么理由非要带上中小企业一起？所以，产业链供地的真正意义应该是为优质企业拿多宗土地或混合用地「开绿灯」（此前很多城市已经可以拿混合用地）。

 

　　5、清理拖欠中小企业账款

 

　　原文：加大对拖欠民营企业账款的清理力度，重点清理机关、事业单位、国有企业拖欠中小微企业账款。

 

　　不过话说回来，中小企业其实不算政府拖欠账款的重灾区。国企和大型民企才是被拖欠的重点对象，反而中小企业较少被直接拖欠。

 

　　不过，虽然政府没有直接拖欠中小企业，但在产业链中，中小企业却很难完全「分割」。由于政府因为项目启动时归口部门不明确、项目改动频繁且预算超支、多方会签等没钱支付，大企业拿不到钱，就会向民营中小企业转嫁压力。而由于政企间存在多种利益分歧甚至交恶，政府也缺乏支付意愿。

 

　　所以，中小企业虽然不是直接被拖欠的对象，但往往会被累及。

 

　　总结

 

　　《促进民营经济发展28条》对产业地产发展究竟有多少促进作用？笔者的感觉是喜忧参半。

 

　　喜的是国家终于出手拯救民营经济，园区与企业互为唇齿，企业兴则园区兴，企业有钱赚，园区才能发展得更好。

 

　　但站在园区开发运营的角度上，其实要求是越来越高了，利润薄就不提了，即要精准招引头部企业，又要做好产业生态，还要探索资本化退出路径。况且现在各地干部普遍高学历、年轻化，产业地产商与政府之间的认知差越来越小，如果不是真正做实事，很难打动政府。所以，如何与政府合作和互补，从中寻找盈利空间，是民营园区接下来要重点思考的问题。