康养政策

 

2016年一月份国家旅游局发布国家旅游康养示范标准，2016年2月份林业局发布全国森林养生基地，4月份发布康养发展纲要2016-2020，5月份发布旅游，健康，文化，教育，扶贫

 

 

中国中央提出的2030健康中国规划纲要。2017，2018中央一号文件发布大力发展

 

2018年休闲农业，建设一批功能完备，特色小镇。

10月20号允许一定土地的比例发展森林康养，养生养老的产业

国家发改委放宽民间投资进入康养，养老附加条件

中国老人事业发展基金会，14支养老目标基金批文，是未来PPP政策。

 

发改委等财政部联合发布要创新社会资本的参与方式，参与有一定收益的建设和运营。

信贷，亚开行60亿美元支持乡村振兴战略国开发1.5亿。

农业银行对养老有专项信贷政策。

 

土地政策

 

中华人民共和国土地管理法   中华人民共和国城镇房地产用地发

 

非农用地不再必须国有，可以直接入市。

2018年9月26日国务院印发的2018-2022对支持实施乡村振兴战略第一个5年部署。顺应鼓励集体用地优先用于养老服务。

 

土地分类：

居住用地分3类1；

2；公共管理和公共设施用地

3；商业服务业设施用地（商业用地，康养用地，娱乐用地等）

4；工业用地

5；物流仓储用地

 

政策不完善，但市场很大。康养市不怎么挣钱的，只有土地才能挣钱。所以做康养产业必须解决土地问题。

 

产业规划

 

 

做产业规划首先对市场需求，国家政策做好充分了解在做。

康养现在还不是爆发的时候，真正能接受的市场群体是80后90后。在做项目的时候要想好过渡期，可以先布局但现在做比较火的项目，比如亲子，引流的项目。前期顶层设计做。建议多去看项目，看10个项目和100个项目是完全不同的概念。

 

运营模式

 

 

 

 

盈利模式

 

盈利模式

 

 

美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元
合计：224+900=1124 万美元

即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

收费模式

养生养老住宅社区服务的供应及收费方式：

社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

 

• 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

• 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等

• 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

• 教育配套方面——老年大学、图书馆

• 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

• 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

 

收费方式：

费用收取应包含以下方面：

• 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；

• 专业物业服务内容，专项收取；

• 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

研究小结

1、发展趋势：国内康养地产处于第二代单一养老阶段向第三代多元养老社区阶段过渡时期,形成产业链开发运营模式。

2、运营模式：目前康养地产项目运营以开发商为主体,采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、以房养老等模式。

3、盈利模式：康养地产收益主要来源分一次性销售收益和长期性租赁及相应养老服务增值收入。