园区规划，究竟规划的是什么？
来源：未知 日期：2018-04-23 点击：次
很多园区的建设实例告诫我们，园区规划是园区建设的龙头，规划决定了园区建设的规模、方向和品位。如果园区没有明晰的园区规划，而是“走一步算一步”，那这个园区很可能走着走着就走进死胡同。那么，园区规划到底要规划什么呢？
1、园区产业规划
园区产业规划是园区规划中首要的规划内容，重中之重，产业规划是其他规划内容的基础，只有产业规划清晰了，其它规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系，进而形成一个可持续发展的园区生态链。
橙园区认为，任何优秀园区的产业规划一定是从区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标上寻找交集，继而结合自身去界定……这要求园区必须先理清核定产业规划的几个因素：
（1）洞悉园区所在区域的经济发展战略，了解区域产业基础和拥有的产业资源，归纳出可以重点发展的全部产业范围，即园区意向产业，对划出的园区意向产业范围进行缩小、集中。
（2）研究经济发展走势与行业市场发展情况，掌握意向产业是否存在市场潜力和市场风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行一番调研，不能让产业园一上马，就遭遇产能过剩的问题，或者面临极其惨烈的市场竞争。
（3）根据各方面的研究分析情况，聚焦某个或某几个产业，将其作为园区的重点产业，并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。
（4）针对核心产业与重点产业，分析上下游企业的构成与关系，以及具体行业企业的组成分布情况，为制定招商策略奠定基础。此外，还要明晰相关产业的支撑力量，例如：服务于核心产业与重点产业的产业机构、社会机构等。
此外，产业园区核心运营团队的公共关系资源也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，运用一些战略管理知识，也能够更顺畅地找到产业方向，以弥补园区产业规划经验的短板。
例如，在桂林接力数码动漫中心项目的规划中，首先是以动漫为核心，结合每年 300 万过境游客的市场优势，利用体验式游乐项目、体验式销售、动漫节庆和泛旅游产品（会议、会展），实现聚合模式下的平台整合。这不但满足桂林旅游升级的要求，为桂林提供更加丰富和更加多元化的旅游产品体系，同时对项目以体验式旅游为切入的实施带来了便利。
在桂林接力数码动漫中心的规划分区中，除作为重点的动漫产业区外，特别设置了以提供动漫场景游乐体验的动漫游乐区；以演示、销售、服务为主要功能的体验区；以及服务于玩家集散、会议节庆活动举办而设置的商务接待区，从而使园区的一期内容在功能上能够最大限度的满足动漫旅游发展的需求，而这种动漫与旅游结合模式的引入，提前就被纳入了园区产业的规划中。
2、建筑与建设规划
园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。
（1）建设规划，大型园区、产业新城的整体建设规划，要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套，规划合理的建设开发比例与空间布局。
（2）建筑规划，建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异。
（3）工程规划，明确先建什么？后建什么？千万不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，更为严重的，甚至可能导致企业资金链断裂。
3、招商规划
园区招商规划是一套特别注重实操的策划，主要包括：目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。
招商是规划经营能力的集中体现，直接关系产业园区的生死前途，关乎区域经济的成败发展。园区招商好比战场角逐，是一场“海、陆、空”的全面会战，比拼的是战术策略与战斗执行力。
在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上下游企业分析的准确度；园区优惠政策必须讲求针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政策外，必须有一事一议的“撒手锏式”政策；招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合；很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是地产成分浓重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。
4、园区运营规划
园区运营规划包括：物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。
园区的发展，必须倚重于运营。只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。园区特色运营也堪称产业园的最大卖点。
运营规划是很多园区的短板，个中原因不一而足，有的因为项目以短线的地产经营为主，不考虑长线的园区运营管理；有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核心内容；有的因为虽然了解基本的园区运营管理，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容……毫不夸张地说，园区的运营水平直接决定了园区的层次。就像一个楼盘卖出去后，它能否升值要看物业管理状况。一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评，能否提升物业价值，看的就是园区的运营管理能力。
5、园区经济指标规划
园区经济指标包括两方面内容：一是园区项目的技术经济指标，是对园区项目自身投资经营状况的测算与考量，并根据数据对园区建设经营予以适当调整，涉及营业指标估算、营业收入构成比例、财务盈利能力分析、清偿能力分析等。二是园区经营指标，是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，包括园区进驻企业数量、园区企业总产值与利税、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上市企业数量等等。
很多园区流行边建设，边招商，边运营，几不误，园区规划也在不断调整，只要控制在一个合理的范围内，影响不大而且可以促进园区更好地发展；但若是园区规划大变脸，必须三思而后行，因为这意味着对前期工作的全盘否定，也是对入驻企业的不负责任，甚至会对整个园区的产业定位、招商和园区运营都带来严重的负面影响。因此，园区规划，必须得有，并且是谋定而后动！
