产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

 

 

 

 

产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年，伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

 

园区规划是勾画园区的发展轨迹，找寻园区的成长基因。那么，园区规划到底规划什么呢？

 

 

一

产业规划

 

 

 

园区产业规划是园区规划中首要的规划内容，产业规划是其他规划内容的基础，只有产业规划清晰了，其他规划才可以按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。实际上，园区产业定位是从区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标上寻找交集。

 

此外，园区核心运营团队的公共关系资源（产业资源、人脉资源）也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，经常会用到一些战略管理的知识，例如SWOT ( 优势、劣势、机会、威胁）分析、 PESTLE ( 政治、经济、社会文化、技术、法律、环境）宏观环境分析等，运用这些分析能够顺畅地找到产业方向，更快捷地获得研究成果。园区也可以借助“外脑”，弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。

 

 

二

建设与建筑规划

 

 

 

园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型前瞻性的建议十分必要。

 

(1)建设规划。大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套，规划合理的建设开发比例与空间布局。

 

(2)建筑规划。建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异，比如工业园的建筑规划与文化创意园的相去甚远，工业园中的制造型园区和物流型园区的建筑规划也截然不同。

 

(3)工程规划。明确先建什么? 后建什么? 不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进行，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至可能导致企业资金链断裂。

 

 

三

招商规划

 

 

 

园区招商规划是一套特别注重实操的策划。园区产业规划、建设与建筑规划无论多么出类拔萃，没有可行的招商规划和有效的执行，一切都是虚谈。招商规划内容包括：目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。

 

在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的目标客群取决于前期对产业上下游企业分析的准确度。招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段进行合理的营销整合。很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是那些地产成分较重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。

 

 

 

四

园区营销规划

 

 

 

园区运营规划包括：物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。

 

运营规划是很多园区的短板，原因很多。一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评，能否提升物业价值，主要看的就是园区的运营管理能力。如果园区有计划地进行品牌拓展、复制经营，需要有一套成熟完善的运营管理模式和好的品牌形象。

 

五 

园区经营指标规划

 

 

 

园区经济指标包括两方面内容:

 

（1）园区项目的技术经济指标，是对园区项目自身投资经营状况测算与考量，并根据数据对园区建设经营予以适当调整，这主要涉及产业指标估算、营业收入构成比例（地产增值和产业增值）、财务盈利能力分析（内部收益率）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等清偿能力分析（盈亏平衡分析、敏感性分析）等。

 

（2）园区经营指标，是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税(有的园区考核开票数额)、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上升企业数量等等。

 

有的园区边建设、边招商、边运营，园区规划也在不断调整，这调整只要在一个合理的范围内，就属于正常现象。但园区规划如若大改，必须三思而后行，因为这意味着对前期工作的否定，也是对先入驻客户的不负责任，甚至对园区产业定位、企业招商和园区运营都会产生极大的负面影响。

 

大型园区或产业新城的战略规划，必须从全局出发，兼顾园区与周边区域的一体化发展，在产业业态与产业配置、物业形态与空间布局、商业配套与公共设施配套，以及园区发展预留空间上都要有开放的、长远的建设理念和持续发展的建设思路。

 

园区规划也是园区战略定位，只不过规划的概念更宽泛一些、更前端一些。园区规划做得如何，取决于规划意识与态度，也取决于做规划的团队及个人的能力水平。

 

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