产业园区金融服务的本质探索
来源：未知 日期：2018-11-28 点击：次
随着越来越多社会资本介入产业园区的开发使得早政府对园区的单纯的政策融资方式支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代，与之伴随的是不断加重的资金压力，传统的地产金融产品难以支撑产业园区长周期资金需求，园区金融服务的思维需要进行转变。
产业园区与传统地产的差异
近年来，在住宅为主的传统房地产市场，白银时代已成行业普遍，企业纷纷转型寻求新的利润增长点。随着楼市政策越来越严苛，传统住宅、商办类项目受到限制，房企拿地难度加大，发展产业园区成为企业获得资源的有效途径。然而产业园区需要长期的投入，开发难度大。综合来看，产业园区在融资、开发、产业导入和运营服务等多个环节均与传统地产有明显差异。
1.在土地获取和规划建设方面，产业园区更关注当地产业基础和政策规划。由于物业形态、开发目的的不同，产业园区在土地获取方面需要考虑的因素比传统地产更为复杂，更注重区域产业基础、资源禀赋和政策规划等因素。传统地产以区位和价格作为最主要的衡量标准，选择好的地段，项目已经成功了一半。而对产业园区来说，一般体量较大且多数位于目前基础设施、交通条件相对较差的新城区，其目标是促进区域产业结构调整和发展，因此更多考虑区域发展战略、经济条件、产业基础和人才资源等因素。
2. 在销售和运营管理方面，产业园区更注重产业导入和运营服务体系搭建。对于大部分有区位优势的住宅来说，终端客户为个人，在当地市场热度较好的情况下，只要做好宣传推广，即可快速去化完成销售目标；销售的终结也是整个项目的终结不存在后续运营管理问题。对于产业园区来说，其最终用户是一家家企业，在招商过程中形成产业链的整合是非常重要的。现实情况中，不同的园区项目具有吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套。对于没有产业基础的开发商来说，在短时间内完成产业配套的整合是很难实现的，完成以后又很难在不同地块中复制。因此，产业园区的招商对地块区位和开发商的产业导入能力都有更高的要求。在园区完成招商后，还需要为入园企业提供运营管理后续服务，这对园区开发企业的运营管理能力提出了更高的要求。
产业园区金融服务的本质探索
传统金融产品难以满足园区资金需求
早期设立的产业园区多属于地方政府主导的开发区，尽管也有很大的资金短缺问题，但得到政府给予的大量政策性扶持，如上市指标和政策性贷款支持、土地一级开发反哺等，极大增强了园区建设的投融资能力。然而，随着越来越多社会资本介入产业园区的开发和土地一级开发市场的规范化，单纯的政策支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代，与之伴随的是不断加重的资金压力，融资问题成为产业地产发展最为棘手的问题。
传统的地产金融产品主要源于债权型融资思维，通过资产抵押 / 质押等方式进行风险把控；由于产业园区贷款成数低、产权期限短、租金收益低等原因，开发贷、按揭、经营性物业贷等传统融资产品难以满足产业园区发展的资金需求。传统债权融资周期与产业园区盈利周期不匹配。一般来说，产业园区投资周期长，资金回收慢。首先，项目规模庞大，建设期间需要大量资金注入，建成后又需要较长时间才能完成产业招商和后期运营服务。此外，产业园区的产权时间相对较短，项目收入大部分来自园区的长期出租运营，而非传统地产的一次性销售，这使得园区的资金回收周期较传统地产更长。依据国内大多数银行的风控标准，对产业园区开发企业发放的项目开发贷款多以中短期贷款为主，额度难以覆盖园区整体开发建设及运营成本，且后期需要一次性还本付息，这与园区长期持有运营的发展模式不匹配。
产业园区金融服务的本质探索
由融资思维向投资思维的转变
如上所述，产业园区面临资金占用量大、投资回收期长、物业属性特殊等局限性，难以通过传统的债权融资渠道获得足够的资金支持。由于具有开发经营时间长、合理运营后收益稳定的特点，产业园区应当选择能够提供长周期稳定资金的融资模式。园区开发企业应加快多元化融资步伐，金融机构在为园区开发企业提供金融服务时，应当从债权性融资思维向权益性融资思维转变。综合来看，结合前述分析和当前金融环境，未来可供企业选择的产业园区的金融服务创新型模式包括园区开发股权投资、园区资产证券化等。
通过股权投资基金，实现园区开发的轻资产化运作传统的地产基金在国内已经历多年，受银行信贷偏好和金融环境影响，多数基金均以债权投资为主。与债权投资不同，股权投资周期更长，注重被投资企业未来的发展前景与资本增值，通过参与企业经营管理及重大运营决策当中与企业共担风险。具备良好资产管理能力的股权投资基金，能够更好地匹配产业园区开发长周期的资金需求；此外，权投资基金方在园区开发投资之外，多数还会介入到各种新兴产业的投资，能够更好地匹配园区发展在先期开发和后期运营管理上的资金需求，是园区开发更好的合作方向。
通过资产证券化方式，实现园区资产的可持续运营任何重资产运营都需要找到一种合适的退出路径。对于产业地产运营商来说，当一个园区项目运作相对成熟的时候，可以考虑通过基金并购的方式实现向轻资产运营的转变，即将收益稳定的长期持有物业从企业资产负债表中剥离出来，通过资产证券化（包括ABS、REITs 等）方式回收资金，继续用于其他园区开发。这种操作模式一方面可以提高园区运营商的资金使用效率，加快其规模化扩张步伐，另一方面还可以通过基金分红获取优质物业的长期收益。
产业园区金融服务的本质探索
综上所述，产业园区运营商要改变发展思路，从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要一手抓产业、一手抓金融，打造产业、金融、园区相互融合的生态系统，分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值。