01.招商运营创新

一是“飞地招商”。分为正向飞地、反向飞地。正向飞地是指从高级别城市到低级别城市设立一块飞地。反向飞地是指一些相对欠发达城市的头部企业、新兴企业，到一线核心城市设立研发总部、企业总部，吸引人才和提升企业品牌。这需要发达城市给予一个“飞地”，从税收分享或者是资质互认方面提供一些优惠政策。

二是产教融合服务。园区想要吸引一些好的企业，人才是一个非常重要的要素，围绕人来做服务，对于提升园区产业服务能力、吸引优质企业入驻会有很大的促进作用。

三是园区和产业巨头的跨界联合，这是一个非常好的模式。产业巨头是地方产业聚集的龙头企业，他们有很多业务扩展、全国布局的需求，如果园区跟龙头企业有很好的衔接，能够共建园区，对于项目获取、完成招商都是非常好的做法。

02.数智化创新

园区数智化创新是国家一系列政策正在加速推进的方向。园区目前的数智化创新还处于比较早期的阶段。很多园区目前主要还是在打造园区基本的智能化管理，比如智能门禁、一卡通等，这其实都是比较基础的园区智能化。现在已经有一些头部园区企业，在构建园区自身的数智化经营系统，包括客户关系管理、招商管理、设备管理等。但是，园区的数智化转型仍然在探索之中，真正做得特别好的园区非常有限。

未来更高阶的园区创新领域数智化转型，是构建产业园区的工业互联网平台。工业互联网应该是未来巨大的风口，园区里有大量战略性新兴产业和企业，可以围绕这些战略性新兴产业构建工业互联网平台、产业互联网平台，发挥园区先天优势，构建产业大数据中心等，如果真正走到这个阶段，那么园区的数智化创新空间就打开了，未来的想象空间会更大。

03.资本创新

2020年“注册制”改革等创新政策的推出，开启了中国资本市场的一个超级机遇期。注册制的推出是“分水岭”，未来30年，中国资本市场将真正迎来大发展的机遇期。

1、园区企业上市“风口”开启。国家对于国资开发区、高新区出台了推动上市的政策，一些轻资产的园区企业也都在纷纷对接资本市场。从2019年到2020年，园区相关企业掀起了上市热潮，近两年园区上市企业主要有四类，一类是国有背景的园区，第二类是做轻资产运营的园区运营公司，第三类做资本出身的创投机构，第四类是做物流园区的企业。以上种种，表明各个类型的园区头部企业未来都会具有更好的机会，这个机遇期一定要抓住。

2、园区产业基金继续“高歌猛进”。产业基金原来被认为是一个比较时髦的东西，但现在已经快成了很多园区的“标配”业务，有的园区甚至提出来了“一园区、一基金”的模式。产业基金一方面是招商的重要手段，简单依靠土地和政策优惠，现在已经很难招到好的企业了；另一方面，通过基金，园区也能分享好企业的价值增值，获取投资收益，这对于成熟园区的盈利多元化是非常重要的。

3、园区REITs和资产管理提速。资产管理现在成为头部标杆园区最关注的事情。因为园区具有投资周期长、投入大、产出慢等特征，必须要找到一个良好的资产循环通道。2020年，许多国资背景的头部园区正在加速推进园区资产证券化。

04.政策创新

去年开始，产业园区的政策创新也在加速。产业园区成为“风口”，各个方面的力量都在加速进入，除了政府背景的园区管委会，还有大量的房地产企业、实业巨头、轻资产运营公司、创投资本等各方“玩家”，使得园区变成了一个“同质化”特别明显的领域，出现了“千园一面”的情况，大量园区“重复建设”、主导产业“雷同”，基本都定位于战略新兴产业，要么是新一代信息技术，要么是医疗健康、文创、节能环保，甚至一些不太发达的县级园区也在做生物医药产业，可想而知难度有多大！需要考虑园区到底适不适合做这样的产业？跟别的园区相比较有什么样的差异化竞争力？在此背景下，政策创新是一个可以创造园区差异化竞争力的策略，这样在招商的时候才会有针对性的优势。

05.盈利模式创新

1、产业服务成为园区盈利模式创新的主要方向。2020年园区呈现从“房地产开发模式”往“产业服务模式”加速转变的趋势。去年越来越多的头部园区企业也在规划新战略发展方向，提出了要提升产业服务等战略新兴业务的权重，从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型的模式。

2、产业投资成为园区的重要利润来源。中国大多数产业园区还处于“以房地产开发为主的”初级阶段，但随着时间演变，产业园区到中期将形成“地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”的“四维一体”模式，到远期将形成“物业持有+产业服务+产业投资”的“三足鼎立”模式。另外，随着AI等新兴技术的发展，以及智慧园区、虚拟园区等的出现，还有可能催生出新型盈利模式。

对标先进模式、头部企业，那些还处在初级阶段、靠园区房地产相关收益为主的园区，一定要抓住行业变迁的趋势，及时进行盈利模式的转型升级。