去年有一份关于全国营商环境指数的研究报告，从报告来看，长三角和珠三角的营商环境水平最高，苏州工业园区市场容量指数位居第一。

市场容量也就是市场规模，是经济发展的客观原动力，有市场容量就可以自然拉动企业投资和经济发展。可以看出，苏州工业园区的经济发展潜力还是非常大的。

2019 年，苏州工业园区生产总值 2743 亿元，城镇居民人均可支配收入 7.7 万元，整个苏州的 GDP 是 1.93 万亿元，城镇居民人均可支配收入 6.86 万元，也就是说，苏州工业园区占到整个苏州超过 14% 的生产总值，人均收入也远超苏州平均值。

苏州工业园为何如此成功？这还要先从新加坡裕廊工业园（Jurong Industrial Estate）说起。

01.

极致的园区规划和管理能力

二战结束时，新加坡是一个缺乏资源、工业基础落后、失业率极高的弹丸之地。为了改变这种面貌，新加坡建立了开发区，选择以吸引跨国公司投资为主的发展道路。工业园区的成功建立使新加坡实现了快速工业化。

新加坡商业模式的主角是两个国家控股公司：一个是贸易工业部下的「裕廊集团」（JTC Corporation，旗下有腾飞集团、裕廊国际、裕廊港口）；另一个是财政部下的「淡马锡控股公司」（Temasek Holdings，旗下有吉宝集团、胜科工业集团、新加坡科技工业集团、凯德置地）。

「裕廊集团」在新加坡做了四十多年工业园区，贡献了本国超过 20% 的 GDP，也造就了新加坡独特的「商业模式」：将工业园区复制到印度、印尼、菲律宾、中国等地，总面积竟相当于 171 个新加坡。

这一商业模式能够不断复制，关键在于「裕廊集团」拥有很强的园区规划和管理能力，可以吸引全球著名企业入驻，从而为当地带来就业和税收。

作为新加坡工业地产模式异地复制的「代表作品」，苏州工业园运营商——中新集团的「新」方代表的就是新加坡裕廊工业区。

苏州工业园首期开发在 1994 年 5 月启动 。

当时，国内的工业园区理念还停留在蛇口工业园区这种初级阶段，以产品制造、劳动力密集型产业为主，而新加坡裕廊模式的复制，从理念上首先打开了国人的视角。

在前期的规划上，苏州工业园在空间上被分为「三区」，分别定位于新型和现代化商业中心；平衡的居住用地和工业用地；以及轻工业用地。

苏州工业园的规划相当细致，不只是工业园地块功能划分上有超前的规划，甚至对于什么时间段开发哪种城市功能都有明确的规定。

受这种「粮草未动，规划先行」的思想影响，1994 年，苏州工业园区在编制总体规划和各种详细规划上所投入的资金就达到 3000 万元人民币，而在当时，整个苏州工业园区的财政收入也仅为 4000 万元人民币。

苏州工业园整体规划的合理性和必要性，在日后的园区建设中充分体现出来。

在初期规划中，规划方就注意到与苏州市区的整合，并在规划中将园区建设与城市空间拓展有机结合；进一步开发商住和商务区时，市区扩散的人流则成为商业开发的消费群体，并同时实现了苏州市区功能向园区的纾解。

02.

「真」做产业园是个高风险的技术活

因为建产业园区是一个「高风险高回报」的生意，就像现在中国的商人也在全世界投资建园区，去东南亚、非洲等地，寻找那种政府急迫需要资金支持，愿意给你更多优惠政策的地方投资。

如果在成熟的园区投资，风险低但入局晚，利润也低，但如果帮当地政府从无到有建设一个园区，资金和技术都是你的，你的话语权大，风险高利润当然也很高——也就是说投资建园区，说到底就是为了更高的利润。

而对所在地的政府而言，有人愿意来你的地方投资建园区，首先人家带着钱来的，不用你自己掏钱，解决了资金问题；其次如果人家做成了，生意做大了你可以收税；而对方来这里建厂肯定要招人，又解决了当地的就业问题；最后就是当地人赚了钱，有钱消费了，又会带动当地消费增长，一举多得。

在这种情况下，政府背景给苏州工业园带来了很大的助力，特别是在建设初期。

首先在融资方面，风险投资的导入期，面临着技术风险、市场风险和管理风险，投资相对谨慎。而在这一阶段，技术创新企业的创业资金需求很大，所以容易出现资本供求矛盾。

苏州工业园区以国有资本为主体设立了创投引导基金，在风险投资导入期，国有资本先向技术创新项目注入资金，引导民资与外资跟进; 当进入风险投资成长期时，国有资本再逐步退出市场。这样做不仅能够给国有资本带来一定回报，而且能够引导大量非国有资本跟进。

其次是在招商方面，中新集团在苏州工业园成立之初，就借助新加坡在国际上的良好招商品牌，并凭借园区完善的基础设施规划以及新加坡首创的「一站式」服务等优势，吸引各国跨国公司和东道国企业入驻园区。

此外，政府还通过提供一站式服务简化各类机构的审批手续，通过建设智慧园区和各类服务平台为企业提供便捷的服务。

在运营管理方面，政企分开，实行完全市场化运作、企业化管理。政府不干预开发商的正常建设经营活动，企业照章纳税，自负盈亏，从而最大限度地发挥企业和社会作用，提高园区管理效率和服务水平。

由于项目开发周期长、资金需要量大，新加坡的海外共建园区大多采用「统一规划、分期滚动开发」的土地集约化开发操作模式，用项目前一期的开发收入补充到下一期的开发投入中，降低了投资开发风险，增强了项目的可预见性。苏州工业园也采用的是这种方式。

在这样的多向驱动下，三星，博世，施耐德，欧莱雅，飞利浦，苹果，华为研发中心等国内外知名品牌都在苏州工业园依次落地。

园区还一直坚持开发高端精品的住宅项目，而客户因为购买力足也接受这样的产品，区域内的土地出让也很好地反哺了园区的财政收入，真正形成了良性循环。

03.

盈利方式与核心能力

苏州工业园从 2001 年开始盈利，新加坡、中国和地方政府，三方都获得了收益。盈利的点主要有两个：「租赁收入」和「中介服务费」。

「租赁收入」来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁。

「中介服务」的方式就比较多样了，例如给客户做整体的园区项目规划；做建成后的项目管理；或只卖管理方案。中介服务利润率更高，经验是现成的，边际成本很低。

这些都是和园区项目直接相关的收入。而在项目完成的初期，作为开发方还能得到一级土地出售收入；在园区逐渐成熟后，还能通过股权投资等资本运作，从进驻园区的企业中获得更加丰厚的回报。

做到这样的好成绩，除了政府背景的强大支持之外，苏州工业园也有自己的核心竞争力：

第一，精准定位。

吸引高新技术企业，获得了经济技术开发区优惠政策，还成为「技术先进型服务企业优惠政策」的试点。

第二，合理布局。

园区内「功能用地划分」借鉴了新加坡的布局结构。中心地带是「商业区」，外围依次是「居住区」和「工业区」。这样上班和逛街的人流分开了，重型与轻型交通也分开了，避免了交通拥堵。同时在居住区与工业区之间设缓冲带。绿化率高达 40%，污水 100% 截流。

「生活区」照搬了新加坡「邻里中心模式」。邻里中心是一个社区服务概念，指在 3000-6000 户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，包括邮政、市场、门诊、电影院、书店等，可以视为一种非常系统化的社区商业，也就是「一站式生活配套服务」。这样的规划方便了居民生活，也保障了经营者的收益。

第三，人才引进。

相对比抢人大战给户口的「口嗨」，园区很早就开出一般城市一倍以上的公积金，而且初来不宽裕的毕业生，大多可以享受园区的人才公寓。

04.

「假」做产业园没有未来

以往，开发商以「健康产业」「文旅产业」拿地，纷纷提出各种雄心勃勃的投资计划，但无序开发、重复建设的现象比较普遍，而且大家心里都明白，多数开发商虽说以产业地产的名义拿地，实则做的还是传统住宅开发的事。

但自3月国内疫情逐渐平稳以来，江苏、浙江等经济发达区域，积极动用政府力量出台地方支持措施，鼓励复工复产，并提前布局疫情中后期的经济发展。

以江苏为例，4月30日，苏州市委常委会召开会议。会议指出，要更好发挥产业链优势和产业链在招商引资、市场拓展中的作用。要加强对产业链的研究，真正做到围绕产业链做强产业链、布局创新链、配置资金链、部署服务链、谋划替代链、拓展柔性链。

并且，政府对于能给地方导入实打实高新产业的运营商持普遍的欢迎态度，为促进产业转型升级，国家在第二批特色小镇申报时提出「以旅游文化为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3，对新兴产业给予更多的政策倾斜」。

因此，未来还想以产业地产名义拿地，「假」做产业园是越来越难，毕竟「狼来了」的故事讲第二遍就骗不到人了。

北京副市长卢彦在一次采访中说过，「达到100 亿，首钢用了71年，联想用了17年，而小米只用了不到 3 年。高新技术产业对全市经济总量增长的贡献越来越大」。

未来，用科技拿地，才是讲好产业故事最有效的手段。