江苏雨花经济开发区：破解安置房物业乱象，推动社区治理规范化
来源：未知 日期：2017-12-14 点击：次
近年来，随着我国城镇化建设的快速推进，大批失地农民搬进拆迁安置小区，物业的重要性也日益突出，然而在现实生活中，由于物业管理和服务存在种种问题，业主与物业公司纠纷频繁，冲突时有发生，社区治理面临严峻挑战。
以雨花经济开发区为例，辖区共有4个社区，目前近华、天保、天后3个社区已基本拆迁完毕，拆迁居民绝大部分安置于辖区金叶花园、南奥新居、锦华新城3个小区内。根据开发区12345政务热线工单统计，截至11月底， 2017年开发区共办理12345市民诉求1006条，其中涉及以上三个小区的物业管理问题262条，占园区总工单量的26.04%。安置小区物业管理问题呈高发状态。
引发拆迁安置小区物业管理的矛盾主要有三方面原因：一是小区配套设施不够完善。在建筑形象档次、公共服务配套以及小区内道路、绿化、车位的设立标准上，和商品房小区有较大差距。基础条件差、先天功能不足，直接导致物业接管后居民纠纷矛盾增多。二是拆迁安置农民的物业管理意识淡薄。部分早期拆迁居民认为当时补偿标准低，执行的政策存在不妥，导致目前生活拮据，物业费对于拆迁农民理应免除；部分居民仍习惯于农民生活模式，对物业管理缺乏概念，拒绝物业服务；部分居民强调雇佣方权力，认为物业公司欠缺专业精神、服务意识和责任感，未尽到“相应的”服务责任，对物业公司服务不认可。三是物业公司因难以收费导致服务质量下降。物业公司必须通过收取物业费支撑正常运营。在难以收取物业费的情况下，为维持经营，减少保安、保洁人员，降低成本成为物业公司的普遍选择，直接导致物业公司的管理水平和服务能力下降，继而更多业主拒绝缴纳物业管理费用，由此陷入恶性循环。对此，虽然各基层政府对拆迁安置小区的物业公司给予资金补贴，但不可能实现兜底保障，物业经费仍存在缺口。部分物业公司迫于合同约束，为谋求经济利益，存在私自在小区设立临时停车位收费或是单方面提升小区停车费用等行为，进一步引发群体性矛盾纠纷。
应完善相应法律法规、规范物业管理行为、严格市场监管、创新管理平台，破解拆迁安置小区物业乱象，推动社区治理规范化。具体建议：
1、注重法治思维和法治方式。继续完善物业法规，强化住建监管和街道指导职能，无论是物业服务企业还是业主，均应积极促成物业服务合同的订立。加强业主法律知识宣传，明确物业服务定位及双方权责，避免部分业主动辄采取拖欠费用等消极方式应对。针对业主和物业公司之间的矛盾纠纷，基层政府应加强矛盾协调，帮助居民群众找到责任主体，引导居民群众按照合理合法途径解决实际问题。
2、提高安置小区建设标准。拆迁安置小区的物业服务管理水平，不仅影响小区居民居住条件，还会影响政府服务形象，甚至影响地区稳定和谐。对此，各相关单位要高度重视安置小区的建设工作，充分考虑并满足安置居民的基本需求，重点对小区道路宽度、绿化标准、停车位设置、物业及社区配套用房、文体活动场所、周边居民生活设施进行全面考量，严格按照相关标准进行建设，力争把拆迁安置小区打造成拆迁居民愿意住、开心住的安居乐园。
3、规范物业管理行为。目前物业管理队伍职业化程度偏低，雇用人员总体缺乏专业培训，物业工作“管”的多服务少、重收费轻服务的现象普遍存在，在心理上与业主产生对立，甚至个别物业企业缺乏法制意识，使用不规范乃至违法手段解决与业主的纠纷。对此，应进一步规范物业公司自身经营管理行为，不断加强自律意识，增加资金使用透明度，及时向居民群众公布服务内容、收费标准，便于居民监督。要加强物业内部管理，提高服务质量，重点做好从业人员的职业道德、服务意识方面的培训，为广大业主提供优质服务。
4、加强对物业服务企业的监管力度。充分发挥市场机制作用，创新服务平台，形成商业标准。根据物业管理公司服务能力和服务水平，制定物业公司准入机制，加大日常巡查力度，建立企业信用档案。主管部门应出台对物业公司的具体考核监督办法，促进物业公司运作的规范化、公开化、社会化。同时，加强业委会建设，并赋予其真正有效的监管权，实现物业和业主的地位对等，从而实现双方的平等对话，当矛盾纠纷发生时，双方具备沟通解决的基础。地方政府更多承担第三方的调解责任。
