11.5平方公里，这是全国最小的一个高新区的面积。
　　
　　在深圳的这片“弹丸之地”上，聚集了近8000家高新技术企业、45万从业人员。它以全市工业用地总面积1.2%的土地，创造出了全市9.6%的GDP；高新技术产品产值占工业总产值的比重超过90%，自主知识产权产品产值超过全部高新技术产品产值的70%。
　　
　　最初的高新区大多诞生在全国智力资源密集区，在北京、上海、武汉、西安的映衬之下，高教和基础科研资源薄弱的深圳更像一个“后进生”。但在获批至今20年的时间里，深圳交出了超预期的答卷。
　　
　　与此同时，它也迎来一个新的烦恼，11.5平方公里的身躯，早已容纳不下深圳蓬勃生长的高科技企业。
　　
　　扩容是一种思路，2009年深圳市政府出台《深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009-2015年）》，高新区的面积扩大至185.6平方公里。但问题仍然存在，未来在这块被视为核心的原始区域，将在深圳的创新发展中扮演什么样的角色？
　　
　　市场化助力高新区发展
　　
　　早在1985年，高新区获批前11年，深圳市政府就与中国科学院共同创建了中国第一家科技园区——科技工业园。
　　
　　1996年，经当时国家科委的批准，深圳将多家工业园整合为面积11.5平方公里的“深圳高新产业园区”，并成立高新办。至此，高新区成形。
　　
　　经过20年的发展，2015年末深圳高新区的年产值超亿元企业已经有429家，其中超10亿的98家，超100亿元的企业10家；境内外上市公司84家，截至2016年4月，上市公司总市值超过9000亿人民币。
　　
　　“北有北京中关村，南有深圳高新区”，论及国内高新技术产业发展高地，有一种这样的说法。深圳科创委副主任李志远总结，其他高新区大多有不错的内部资源，而深圳更多的是利用开放优势，吸引外部资源。
　　
　　一个典型的例子是清华大学深圳研究院，它是全国最早的“校地合办”新型科研机构，依托清华大学丰富的科研资源在深圳进行产业化。该研究院已累计孵化1500多家高新技术企业，创办、投资了180多家高新技术企业和20家上市公司。
　　
　　北京人昝成今年从美国回国，选择了落户清华大学深圳研究院。他告诉21世纪经济报道记者，深圳有两大优势：第一，政府不干预你做的事，充分保证了资本和技术的顺畅对接；第二，以尽量大的重视程度去支持创新。
　　
　　李志远表示，从深圳整体的高科技发展情况来看，民营是绝对的主力，这恰好说明了深圳有良好的市场环境。政府只是打造好环境，依法行政，剩下的主要由市场去配置资源。
　　
　　有限土地集约化利用
　　
　　在被问及当前深圳高新区面临的挑战，当地官员都会提及土地资源有限，应对之道就是“集约化”。
　　
　　2010年陆续启动建设的科技园南区，从供地环节就开始了创新。南区新项目包括深圳湾软件产业基地、科技生态园、创投大厦、创新科技中心、创智天下大厦，此外还有位于坪山的生物医药创新产业园，6个项目的总用地面积为50万平方米。
　　
　　上述项目全部由深圳市国资委直属的深圳投资控股有限公司集中开发、运营。深投控旗下深圳湾科技发展公司副总经理杨德群介绍，以前是企业自行拿地开发，现在通过统一规划、开发建设和运营，土地的使用效率得到了明显提升。
　　
　　另一位相关负责人告诉21世纪经济报道记者，源头的拿地环节就是政府让利，企业入驻要经过高新技术企业认证和深圳科创委的审批。
　　
　　园区产业用房的租售价格约为市场价的70%，符合入驻条件的企业，可享受国家和地方给予高新技术企业的税收优惠等政策，还可申请租金减免。按照市政府要求，租金减免额度为项目每年总租金收入的20%。
　　
　　优厚的条件也抬高了入园门槛，很多企业想进来，但已经没有地方。而另一个顶层设计则是，在寸土寸金的软件产业基地，开辟4万平米的深圳湾创业广场，其主打特色是通过孵化器接纳创业团队。
　　
　　目前，这一区域聚集的孵化器已达到41家。深圳湾一位品牌负责人告诉21世纪经济报道记者，成熟的企业往往并不需要运营方提供太多的服务，反倒是初创企业能更多地受益于园区配套。在这有限的土地上，社会效益和着眼未来也是一个重要的考虑。
　　
　　未来走向“超级孵化器”
　　
　　随着深圳整座城市的转型升级，被视为核心区的11.5平方公里发展了20余年，未来的整体角色定位又是什么？
　　
　　深圳科创委副主任李志远提出，未来高新区为整个深圳经济数值做出多大的贡献，不应该再作为一个重要的考虑。
　　
　　“到底是要让产出无限制地扩大到几万亿，还是把质量提高，发挥孵化使机制、技术、人才溢出的功能，这是深圳高新区要考虑的问题。”李志远称。
　　
　　在土地资源的制约下，高新区内的制造业部分已逐渐完成迁出，新的定位早已偏向研发和总部基地。并且，区内企业的研发分支机构也布局到了国内甚至国际的其他城市。
　　
　　人才溢出也正在发生。做3D传感技术的奥比中光创始人黄源浩笑称，在高新区招聘有天然的优势，感谢华为、腾讯给后来的创业公司输送了大量人才。经由腾讯官方认可的离职员工组织南极圈，早已成为颇有影响力的孵化平台。
　　
　　从新引进主体的思路来看，以光启高等理工研究院为代表的新型研究机构是重点对象之一。当前，高新区已培育组建了23家聚焦于源头创新、研发与产业化一体推进的新型研发机构，成为引领源头创新和新兴产业发展的重要力量。
　　
　　按照官方透露的信息，在未来的高新区，深圳希望通过资源集聚的优势，孵化和培养出一批新的如华为、大疆一样的知名企业。