目前，我国产业园区发展已经形成了比较成熟的运营模式，园区依托实体产业运营、资源汇聚、平台化服务来发展产业，并且更加注重园区的软硬件智慧化，提供弹性云服务、云办公、企业金融服务、市场推广等增值服务，全方位智能化的助力产业培育和成长。

作为国家经济发展主要载体的产业园，随着国家产业结构的不断转型、优化升级，产业链上下游企业及市场对产业园区的要求也随之改变，大大提升，产业园也进行了巨大的模式创新，从盈利模式、数字化赋能、融资模式、服务转变、政策创新等方面的转变，提升产业园核心竞争力，持续吸引企业入驻。

在盈利模式创新方面，产业园区正从过去主要依赖房地产开发销售盈利模式转型升级为“房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资”平衡型盈利模式。

近几年，由于可供应开发土地变少，房地产行业周期变化、新冠疫情以及政府对住宅极力打压等多重因素的影响，产业园以传统房地产开发、销售为主的1.0版盈利模式已经无法支撑园区收入和利润的持续增长，同样，也无法适应时代发展。

如今，很多产业园深耕运营服务，培育产业投资，依靠产业服务、产业投资业务获得稳定盈利。并形成企业客户与产业园"投资共生模式"，园区开发运营企业不再与入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。通过投资企业的收益，成为主要盈利的主要收益来源。

随着数字化浪潮的来临，产业园区作为产业经济的重要载体以及区域经济的重要增长引擎，顺应数字化转型发展的大趋势，遵循“十四五规划”要求“推进数字产业化和产业数字化，推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群”，积极进行数字化转型，引入大数据、工业互联网等新型技术，提升产业园区内部经营管理效率，实现对园区内入驻企业的赋能发展。

产业园区的数字化创新转型两大方向：

一是数字化创新，打造智慧园区，将数字化技术应用于园区基建升级、园区招商、运营服务等环节，以优化提升产业园区内部的经营管理效率。园区通过建立数字化经营平台运营管理 ，实现对客户的接洽、签约、入驻、服务、退租，对所有资产设备的采购、运行、维修，以及设备能源的管理和优化，大大提升运营效率。

二是积极搭建工业互联网平台、建立科研众创生态、建立产业大数据中心等等，实现对园区内的赋能发展。园区企业共同投资建设重点产业的工业互联网平台，实现产业链上所有企业实现数智化升级，进而推动全产业链企业的产品质量升级、生产效率提升，提高市场竞争力。

近年来，产业园多样化的融资模式越来越多，很多产业园区运营主体以“资产管理”为核心关注点，借助国内资本市场目前实行的“注册制”、科创板、REITs等利好，采用资本运作模式，打通园区资产的融资-投资-管理-退出全周期通道。

以前建设更多依靠政府财政，近些年，产业园区融资渠道与方式更加多样化，由过去单一的政府财政融资模式转变为政府型投融资模式与多样化市场化投融资模式并存，包括政府基金、产业投资基金、发行企业债、资产证券化、园区公司上市等多种新型融资途径。

2020年，随着科创板、注册制等股市创新政策的深化落地，产业园区上市通道进一步开放，如中新集团在上海证券交易所主板挂牌交易后上市。也有很多园区投资运营方与产业巨头跨界联合成立产业基金，促进产业投资的发展，扩大公司资产规模。

在政策创新方面，产业园区从主要以土地、税收优惠政策吸引客户转变为依靠营商环境、产业发展、人才吸引、资本、企业服务等关键政策实现差异化竞争。

一般大多数园区主要以土地、税收等优惠政策吸引客户。现如今，如果想要吸引到更加优质的产业资源与头部企业，政策、税收等优惠政策外，更要根据产业园定位特色，在吸引资本、人才、产业要素等方面进行政策创新，打造产业园区的核心吸引力与竞争力。

追随着产业园区头部上市企业创新升级的步调，很多产业园区在2020年规划的新战略方向中提出从“重资产向轻重并举或轻资产转型” 。跟随产业发展趋势，以“物业租售+增值服务+税收减免”为主要盈利模式，转变为一个以服务收入为主纯服务园区。

即园区发展由"拼政策"进入"拼服务"阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。

传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。在招商运营服务方面，产业园需结合自身资源创新发展的招商模式、产教融合运营服务模式，基于园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。

2021年4月，科技部火炬中心印发了《关于深入推进创新型产业集群高质量发展的意见》提出，按照“一区一主导产业”布局建设创新型产业集群，要在现有创新型产业集群试点和培育基础上，重点建设100个国家创新型产业集群，进一步激发产业园区创新发展的活力。

产业园机遇红利已来，看准产业园风口的企业一定要跟得上时局，把握风向，用数字化赋能产业园，服务型产业园，创新政策和运营模式，与企业完美融合，共同生长，打造自己的产业优势特色，保障产业园迅速实现稳健营收。