1.工改工项目如何构建产业模型、进行精准产业定位

    提到工改工项目，请抛开一些非产业链逻辑思维，先以构建项目价值链为主线，考虑单项产品盈利能力，培育关键核心技术，优化协同采购、生产、仓储、分销、配送等环节业务，以为企业降本增效为出发点，向实体企业转型发展提供整体解决方案，再根据上下游产业链粘合度制定标准化装载单元，最终根据标准化装载单元要求形成初步产业链模型。

    初步形成产业链模型后，根据企业管理链条和服务链条，满足消费升级需求及园区后服务市场需求，以产业创新内容优化完善园区产业功能，最终形成园区定位！

    产业模型的建立应与相关产业链条上的企业进行深度沟通，再根据企业要求分类调整完善模型，以链条系统服务吸引集聚发展，如果此时灌输强整合理念，基本上企业不出3年关门倒闭走人变卖厂房。

    以上是工改工项目的产业发展逻辑思维，其产业规划需按照产业逻辑进行，那么有个质疑点是实体企业是否需要办公和商业服务业，配置多少规模可以满足企业需求？

2.工改工项目如何根据实际需求编制产业规划、优化产业用地功能

    如果抛开需求抓生产，生产可为零！实体企业发展需要良好的办公营商环境，便捷的专业展销服务平台，大型的工业产品创新研究实验室，独立的标示解析、安全保障系统，集成的大数据管理应用中心，及实体企业发展所需的后服务市场上的中长期融资业务、供应链金融业务等；企业员工需要优质的生产场所和办公场所，便捷的健康管理中心和运动中心，优质的生活智慧化场景，完善的知识产权交易和中介服务体系，完备的产教实训基地和技术转化中心！

   以上是实体企业发展需要点和企业员工的需求点，产业规划应该立足需求点，深度推进生产性服务业和现代服务业（涵金融业）融合发展，保障两业发展用地需求，制定工改工项目功能混合用地的产业用地模式，建立同一宗地兼容两种以上功能用途，依据主用途确定产业用地供应模式，主用途可以依据建筑面积占比和功能重要性确定。对于价值链上产业链上下游企业符合产业和用地政策，提出合宗、分宗的要求应给予确定性支持。园区运营者为吸引产业链上企业进驻，补交地价后进行分割出售，产业内容符合强产业链要求，建议免一定比例或免增值税。