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产业园区要将好钢用于刀刃之上

来源:未知 日期:2018-12-07 点击:

过去几年,随着住宅市场调控政策的出台,房企拿地难度逐渐增大。但“上有政策,下有对策”,产业地产作为区域经济增长新引擎,受到地方政府的广泛欢迎。因此,无论“诚心正意”或“挂羊头、卖狗肉”,以产业地产之名投资拿地,明显比房地产更加容易。
 
 
 
产业园区要将好钢用于刀刃之上
2018年以来,伴随调控政策愈发严苛,大多房企受政策限制、限价等因素,拿地热情持续走低。同时,国家信贷政策持续收紧、前期扩张又难以迅速回本,资金链遭遇空前严重的困局,高周转模式被无情摧毁。房企不可能再走原来依靠冲规模,达到千亿业绩的老路啦!
 
头部房企唯一可行的出路,或说企业的避风港,就是在党中央号召发展高科技产业、振兴实体经济的背景下,主动顺应国家潮流,改变以前将产业地产视为“迂回卖房”的逻辑,认真考虑该怎样布局产业地产!
 
在转型过程中,第一切忌再不顾资金、人才、产业实际跟进速度,随意喊出百园、百城、百镇计划,大规模铺开产业地产项目。头部房企尚未布局的应选择几片重点区域,而已有全面扩张战略计划的,要及时悬崖勒马,放弃短线利益,深耕区域,着眼更长远的未来。
 
通过产业链打造、产业生态营建,将区域彻底做熟,集聚大批优秀企业,不断创造高质量就业岗位,吸引大量高消费人群留住于此,达到“以产兴城”效果。除了在产业增值服务中寻找到新增长点外,更能同老本行相结合,用住宅销售的方式,在满足高科技产业人士宜居宜业生活诉求同时,提高自身营业收入。
 
其实,纵观国内外那些高房价区域,大多也是在区域做熟后,引来高消费人群,房价自然水涨船高。因此,未来中国产业大发展的机遇将在承接大都市外溢效应的环一线,或者在新二线城市出现。头部房企若想再现过去的千亿高利润,应集中手头现存资源,深耕这些区域,在产业集群基础之上实现盈利的高增长。
 
从综合型园区到主题园区
 
因地制宜的精品化园区战略是催熟区域地块,推动当地产业长足发展的重要法宝。但在谈论主题园区优势前,首先明确一点:产业地产领域,无论选择专业化主题园区或多元化综合型园区,都是柄“双刃剑”,既可以为企业带来巨额利润,也可能成为企业掘墓人。具体运用何种战略,关键在于实施的时机是否妥当,对市场需求的把控是否准确。
 
招商阶段
 
园区企业在招商引资的初级阶段,鉴于自身规模、品牌知名度、迅速回笼资金的需要,一般是“来者不拒”。没办法,不要不行啊!运营产业地产,第一要保证的是园区确实能吸引到企业,否则什么产业集群打造、促进产业发展、产业生态构建全是不切实际的空中楼阁。
 
在起步阶段,走专业化经营道路,拒绝有意愿的入园企业,可能遇上无法筹措到足够资金谋求进一步发展壮大的问题。此时,多元化产业布局相较专业化经营而言,明显存在更多的盈利机会。
 
行业大环境
 
过去,受制于行业大环境,产业地产人的判断能力实在有限。“工业地产的未来是朝专业化主题园区发展”,这类观点今天看来是完全正确的,拥有超前的战略眼光。但10多年前,只怕没多少人敢为这种虚无缥缈的理论去孤注一掷吧!当行业不确定性vs确定性时,集团管理层无法寻找到精准的盈利点时,综合型园区自然是优良的选择。
 
从事专业化经营,容易受宏观经济不景气的打击,造成整个园区企业的亏损,甚至倒闭。而实行多元化经营,将资源分散到不同产业的经营中,即“不将鸡蛋放在同一个蓝子里”,避免经营范围太过单一,导致园区过于依赖某一产业。多元化经营模式保证某一产业在遭受挫折时,园区能通过在其它产业的经营成功弥补亏损,提高抗风险能力。
 
招商引资的初级阶段、行业环境的不确定性,使选择综合型园区更符合时宜。因此,“主题园区为什么走红?”换而言之,产业地产人究竟是缘何判定:现在的外部市场环境及内部条件,更适合产业园区走专业化、精品化的经营道路呢?
 
园区阶段变化
 
产业园区在招满商以后,要进行的就是产业整合,形成产业上下游配套关系、实现信息技术等资源共享,即我们常说的“清差补优”、“腾笼换鸟”等。同时,这也符合政府产业调整要求。园区从招商阶段迈入择商阶段,开始定向引入企业,打造名副其实的产业集群。
 
行业未来预判
 
走专业化经营道路的前提是企业已掌握必要的知识与信息,了解与这一行业的最新信息,广泛结交相关的社会关系。中国改革开放已到第40个年头,园区同仁们对产业的看法更加理性化。园区运营商对产业未来趋势能有一定的精准预判,专业化主题园区才有被广泛选择的社会基础。
 
人才集聚效应
 
产业的高度聚集是人才聚集的基础。专业化主题园区人才集聚效应凸显,加之员工往往能在园区内部自由流动,有助于企业定向人才招聘,也大幅降低适应全新工作环境的成本。
 
行业动态把握
 
俗话说“隔行如隔山”,在多元化经营过程中,由于对某些产业不熟悉,失误的决策在所难免,不仅让产业集群难以建立,反而给原有支柱产业平添许多不必要的负担。
 
从园区产业的投资角度来看,所谓“多元化经营”,一定程度上就是搞“多元化投资”,将有限的资源分散在多个产业经营项目上,结果哪一种产业都达不到集群效应。特别是无关联的多元化,使园区产业运营工作的难度大幅增加,导致管理质量直线下降。