产业规划是一个比较复杂的过程，除了产业发展选择和细分行业定位，还要关注对市场形势、产品需求、资金平衡等方面的研究分析。笔者基于大量的产业园区招商策划及产业规划的经验，总结了“园区主题概念超前性”“产业组合生态圈”“项目招商落地论证”“商业利益最大化”四个产业园区规划的操作要点。

01、园区主题概念要有一定的超前性

首先，对项目进行概念包装能够提高产品的外在价值进而提升产品的市场竞争力。与产品包装相似，园区包装有利于优化内部环境、集聚要素资源、吸引项目入驻、扩大对外影响等，从而提升园区的市场竞争力。尤其是在园区竞争日益激烈、园区走向日益专业的背景下，园区开发者更应重视对园区的主题化概念包装。

其次，产业园区概念包装应干练、精辟、醒目，应突出园区的主题特色，一般而言，可以从区位优势、产业特色、园区功能、经典案例四个角度进行分析，而大部分情况是上述四个角度的综合。

02、产业及业态组合要有生态性

随着园区开发越来越精细化、专业化，业态定位已成为园区开发策划的重要内容。产业的导入必须依据产业生态圈的构建原则进行，在产业链的上下游及横向生态圈进行布局规划。这些规划的目的都是让园区的企业相互依存，最大可能的降低企业的运营成本，提升运营效率。

03、项目招商落地要注重可行性

产业规划之前，必须根据产业资源状况，对可能的企业或项目进行面对面交谈，了解其发展规划、落地要求，从而分析产业主题的可行性。

产业规划中经常遇到的问题就是产业主题“高大上”、不接地气。此类问题往往都源于规划与实际访谈的脱节。只有走进企业内部，按照企业发展所需进行规划，才具有一定的落地可行性。所以，产业规划的确是一个十分接地气的工作。

04、载体的综合价值要实现最优性

产业园区的规划还必须懂得地产策划和运营的基本原则。从地产运营的角度看，在规划中尽可能放大物业的价值、提升物业的竞争力，这样才可能做到园区商业价值最大化。

产业园区并非规划的物业面积越多越好，也不是什么物业形态租金高就放什么。产业园区的规划是一个组合拳，需要满足工作、创业、展示交流、创新研发、生活休闲等多方面需求，这样才能将园区的综合价值放大到极限。